在潁泉區(qū)某小區(qū)，多名業(yè)主和物業(yè)公司因物業(yè)費(fèi)交納與服務(wù)質(zhì)量問題產(chǎn)生矛盾。

　　

　　物業(yè)公司認(rèn)為，業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)，嚴(yán)重影響公司的正常運(yùn)營(yíng)和小區(qū)的管理秩序；業(yè)主則對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量深感不滿，認(rèn)為交納物業(yè)費(fèi)后未獲得應(yīng)有的服務(wù)。雙方各執(zhí)一詞，互不相讓，物業(yè)公司將業(yè)主訴至法院索要物業(yè)費(fèi)。

　　

　　物業(yè)服務(wù)糾紛事小，但事關(guān)群眾切身利益，涉及面廣，容易激起矛盾。法院速裁團(tuán)隊(duì)受理該案后，法官考慮到雙方分歧較大，若一判了之，案件雖結(jié)，事情未了，雙方矛盾仍有激化的可能。為妥善處理該起物業(yè)糾紛，法官選擇對(duì)雙方進(jìn)行調(diào)解。

　　

　　調(diào)解過程中，法官積極尋找糾紛解決的平衡點(diǎn)和切入點(diǎn)，一方面聽取業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的緣由，向業(yè)主釋法明理，告知依據(jù)《民法典》，物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　

　　另一方面，法官與物業(yè)公司溝通，物業(yè)公司確實(shí)存在管理漏洞和服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)的問題，對(duì)于業(yè)主提出的改善小區(qū)衛(wèi)生，優(yōu)化停車環(huán)境等問題，物業(yè)應(yīng)積極采納，主動(dòng)解決問題，維護(hù)業(yè)主利益。并告知，雙方簽有物業(yè)服務(wù)合同，依據(jù)《民法典》當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

　　

　　在法官的耐心調(diào)解下，雙方各讓一步，業(yè)主愿意支付拖欠的物業(yè)費(fèi)，并承諾以后按時(shí)交費(fèi)；小區(qū)物業(yè)也承諾會(huì)多傾聽業(yè)主訴求、提升服務(wù)水平，雙方最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

　　

　　說法

　　

　　1、如果物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)公司拒絕移交物業(yè)管理權(quán)，而要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，法院不予支持。

　　

　　物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，但雙方之間的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系已經(jīng)終止。物業(yè)公司再以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，沒有法律依據(jù)。

　　

　　2、物業(yè)費(fèi)的收取應(yīng)該從業(yè)主收到收房通知書之日算起，而不應(yīng)該從購(gòu)房合同寫明的交房日期算起。如果系開發(fā)商原因?qū)е卵舆t交房的，業(yè)主可拒交這段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)。

　　

　　3、對(duì)于物業(yè)公司要求交納供熱、中央空調(diào)等動(dòng)力設(shè)備產(chǎn)生的能源費(fèi)用，不在業(yè)主交納范圍內(nèi)；物業(yè)提供合同內(nèi)未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)的；物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；物業(yè)公司沒有物價(jià)管理部門各項(xiàng)審批文件原件的，業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)。

　　

　　4、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在的違反治安、環(huán)保、裝飾裝修規(guī)范的行為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。否則，業(yè)主可行使履行瑕疵抗辯權(quán)，少交物業(yè)費(fèi)。

　　

　　收房后不住，也要交物業(yè)費(fèi)嗎？

　　

　　根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。對(duì)于業(yè)主雖未收房，但前期物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際已展開的，視為前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議已經(jīng)生效。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以收房后不住未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院也不予支持。