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律師：物業(yè)不得以停止供電、供水等 方式催交物業(yè)費(fèi) “7號(hào)樓301，欠錢不還……”因業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司聘請(qǐng)的安保人員拿著大喇叭在入戶大廳循環(huán)播放“催費(fèi)信息”，樓棟管家還拍攝視頻四處傳播。業(yè)主將物業(yè)訴至法院，要求其停止侵權(quán)行為并賠禮道歉。 近日，阜陽(yáng)市中級(jí)人民法院二審判決了這樣一起案件，看法官來(lái)以案說(shuō)法。 案例 市民劉先生（化姓）居住在阜城某小區(qū)，因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿，未正常交納小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。去年12月，物業(yè)公司聘請(qǐng)的10多名保安人員不僅到其家中催交物業(yè)費(fèi)，還在入戶大廳用喇叭喊話：“7號(hào)樓301，欠錢不還……”不僅如此，樓棟管家還拍攝了劉先生被催費(fèi)的視頻，并四處傳播。 在劉先生看來(lái)，物業(yè)的催費(fèi)行為對(duì)自己的生活造成了影響，令其精神及名譽(yù)受到損害。今年年初，他將物業(yè)公司起訴至法院，要求其停止侵權(quán)行為并賠禮道歉。 對(duì)此，物業(yè)公司辯稱保安公司人員屬于他們委托的一家保安服務(wù)公司，主要從事秩序維護(hù)服務(wù)，其用喇叭催交費(fèi)用的行為并非物業(yè)公司指示。發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)后，物業(yè)公司人員及時(shí)制止。此外，保安公司用喇叭播放的時(shí)候只說(shuō)明房號(hào)，未說(shuō)明或泄露其姓名、電話等，且在樓下播放，社會(huì)影響較小。 今年5月，一審法院開(kāi)庭審理了該案，認(rèn)為民事主體的人格權(quán)受法律保護(hù)，任何組織或個(gè)人不得侵害。本案中，劉先生雖與物業(yè)公司就物業(yè)費(fèi)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生糾紛，但雙方可按照法律規(guī)定進(jìn)行維權(quán)。物業(yè)公司采取在小區(qū)用喇叭“喊話式”催要物業(yè)費(fèi)的行為較為過(guò)激，侵犯了業(yè)主的權(quán)益。遂一審判決，物業(yè)公司在小區(qū)公示欄中張貼公告（公告期限15天），公開(kāi)向劉先生賠禮道歉。 一審判決后，物業(yè)公司不服，提起上訴。近日，阜陽(yáng)市中級(jí)人民法院依法開(kāi)庭審理了該案，判決維持原判。 說(shuō)法 現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)和業(yè)主因物業(yè)服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生糾紛的案例不在少數(shù)。一起來(lái)看安徽金亞太（阜陽(yáng)）律師事務(wù)所律師王飛飛對(duì)其中的法律問(wèn)題進(jìn)行解讀。 物業(yè)公司通過(guò)禁用電梯、限進(jìn)車庫(kù)、停水停電等方式催收物業(yè)費(fèi)，是否合法？ 《民法典》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。今年1月1日起實(shí)施的《阜陽(yáng)市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》也明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取中斷、限時(shí)限量供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛進(jìn)出小區(qū)、限制使用電梯等方式催交物業(yè)費(fèi)。 電梯、車庫(kù)等屬于業(yè)主共有部分，業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，物業(yè)公司是受托管理建筑物及其附屬設(shè)施等共有部分，禁用電梯、限進(jìn)車庫(kù)屬于有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，未經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)公司無(wú)權(quán)自行決定。 如何合法地催交物業(yè)費(fèi)？ 業(yè)主有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同支付物業(yè)費(fèi)，若業(yè)主違反合同逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司首先應(yīng)當(dāng)催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付，催告是前置程序；合理期限屆滿業(yè)主仍不支付的，物業(yè)公司可以通過(guò)訴訟或仲裁來(lái)解決爭(zhēng)議，請(qǐng)求支付物業(yè)費(fèi)。 物業(yè)公司催交物業(yè)費(fèi)無(wú)可厚非，但要以合理合法的方式進(jìn)行，否則既激化了矛盾達(dá)不到維權(quán)的目的，又觸犯了法律。 業(yè)主對(duì)物業(yè)提供的服務(wù)不滿意，能拒交物業(yè)費(fèi)嗎？ 《民法典》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。 因此，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意，一般情況下不能直接拒交物業(yè)費(fèi)，但在特定條件下可以合理拒交或減少支付。 人格權(quán)受侵害該如何維權(quán)？ 依據(jù)《民法典》，人格權(quán)是民事主體享有的生命權(quán)、身體權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名稱權(quán)、肖像權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、隱私權(quán)等權(quán)利。民事主體的人格權(quán)受法律保護(hù)，任何組織或者個(gè)人不得侵害。 人格權(quán)受到侵害的時(shí)候，可以要求對(duì)方停止侵權(quán)行為、通過(guò)公開(kāi)道歉等措施來(lái)消除影響。如果身心受到嚴(yán)重傷害，造成了嚴(yán)重后果，還可以請(qǐng)求賠償。 |
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